Le plafond de 120 jours pour louer sa résidence principale : comment il se compte (et se contrôle) vraiment

Un propriétaire loue sa résidence principale à Bordeaux sur deux canaux, Airbnb l'été et Booking le reste de l'année, histoire de lisser ses réservations sur douze mois. Sur son tableau de bord Airbnb, le compteur affiche 60 jours loués. Sur Booking, 60 jours également. Deux chiffres rassurants, chacun largement sous le plafond de 120 jours qu'il croit connaître. Sauf qu'aucune des deux plateformes ne voit ce qui se passe sur l'autre : le compteur légal, lui, additionne tout, et son année civile affiche en réalité 128 jours cumulés, 8 de plus que la limite, sans qu'il l'ait anticipé une seule seconde. Ce scénario n'a rien d'exceptionnel : dès qu'un propriétaire diversifie ses canaux de diffusion, le risque d'un dépassement invisible devient réel. Voici comment ce plafond se compte concrètement, et comment les plateformes le contrôlent désormais.

Le principe : 120 jours, abaissables à 90 par votre commune

Le principe reste celui posé par le Code du tourisme, article L324-1-1 : une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile, sauf trois situations précises que la loi reconnaît comme exception, une obligation professionnelle, une raison de santé, ou un cas de force majeure. Ce plafond n'est toutefois pas figé à 120 partout : une commune peut l'abaisser, jusqu'à 90 jours, par une délibération motivée de son conseil municipal, une procédure qui suppose une justification locale (tension du marché du logement, par exemple) et non une décision arbitraire du maire seul. Paris a utilisé cette faculté, d'autres villes touristiques suivent. Avant de planifier votre saison, la première question à trancher n'est donc pas "combien de jours la loi autorise en général", mais "combien de jours ma commune autorise précisément", un écart qui peut représenter plusieurs semaines de revenus.

Comment se comptent concrètement les jours

Année civile, jours ou nuitées : la même limite légale

Le compteur ne fonctionne pas en année glissante, contrairement à une confusion fréquente inspirée par certains outils de gestion qui raisonnent en fenêtre de douze mois mobile. Le plafond de 120 jours, ou de 90 si votre commune l'a abaissé, se calcule du 1er janvier au 31 décembre, année civile, sans exception. Aucun report de solde d'une année sur l'autre n'existe : un propriétaire qui n'a loué que 80 jours en 2025 ne dispose pas de 40 jours supplémentaires en 2026, chaque année civile repart de zéro au 1er janvier. Autre confusion à écarter : "jours" et "nuitées" désignent ici la même limite légale, le Code du tourisme ne distingue pas les deux termes pour ce plafond, contrairement à d'autres usages du secteur où la nuance compte réellement, par exemple pour la taxe de séjour. Un séjour de sept nuits consécutives compte donc pour sept jours du plafond annuel, qu'il soit facturé à la nuitée ou au forfait semaine.

Le cumul multi-plateformes : le piège le plus fréquent

Le scénario de l'introduction illustre le piège le plus fréquent : chaque plateforme ne connaît que ses propres réservations, elle ne voit jamais ce qu'un autre canal a vendu de son côté. Airbnb affiche votre compteur Airbnb, Booking affiche le sien, et aucun des deux n'additionne l'autre par défaut. Or la loi ne raisonne pas par plateforme, elle raisonne par logement : les 120, ou 90, jours s'apprécient tous canaux confondus, y compris les réservations en direct par téléphone ou par un site personnel. Attention à ne pas confondre ce plafond annuel avec un autre repère fixé également à 90 jours, la durée maximale qu'un même locataire peut occuper le logement lors d'un seul séjour, un critère de définition du meublé de tourisme sans rapport avec le compteur annuel traité ici. C'est précisément pour rendre ce cumul vérifiable que le numéro d'enregistrement unique, obtenu une seule fois pour le logement quelle que soit l'annonce, sert de clé d'agrégation entre les plateformes et l'administration.

Le mécanisme de transmission et de blocage par les plateformes

Le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 organise la mécanique qui rend ce cumul contrôlable de bout en bout. Chaque plateforme de réservation a désormais l'obligation de transmettre à un organisme unique, la Direction générale des Entreprises (DGE), le nombre total de jours loués par logement, identifié par son numéro d'enregistrement, pour l'année civile en cours et l'année précédente. La DGE centralise ces données provenant de tous les canaux, Airbnb, Booking, Abritel et les autres, et les met à disposition des communes qui disposent d'une procédure d'enregistrement, ce qui leur permet de vérifier le respect du plafond sans dépendre de la bonne foi déclarative du propriétaire. Concrètement, cela signifie que les plateformes appliquent, ou sont en mesure d'appliquer, un blocage automatique du calendrier de réservation une fois le plafond atteint tous canaux confondus, un dispositif qui rend le dépassement involontaire de moins en moins probable au fil du déploiement technique du décret.

En cas de dépassement : ce que dit la loi

L'article L324-1-1 du Code du tourisme prévoit une amende civile en cas de dépassement du plafond de jours applicable à votre résidence principale, dont le montant a été revu par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. À cette amende s'ajoute une obligation distincte, celle de transmettre à la commune, sur sa demande, le nombre de jours loués au cours de l'année, dans un délai d'un mois. Sur ce point, la prudence s'impose : ni la loi ni le décret d'application ne prévoient de mécanisme de "requalification automatique" du bien en résidence secondaire ou en meublé soumis au changement d'usage en cas de dépassement, contrairement à ce qu'on lit parfois. Les textes cités ici, article L324-1-1 et décret n° 2026-196 du 19 mars 2026, ne mentionnent que l'amende civile et l'obligation déclarative sur demande de la commune : toute autre conséquence évoquée ailleurs mérite d'être vérifiée directement auprès de votre mairie avant d'être prise pour acquise.

Ce plafond ne concerne pas votre résidence secondaire

Ce plafond de jours, qu'il soit fixé à 120 ou abaissé à 90 par votre commune, ne s'applique qu'à la résidence principale, le logement que vous occupez vous-même plus de huit mois par an. Si vous louez un bien différent, un investissement locatif ou une résidence secondaire, vous n'êtes pas soumis à ce compteur annuel : c'est le régime du changement d'usage, avec son autorisation propre, qui s'applique, comme le détaille notre guide de la réglementation 2026.

Checklist : vérifier votre plafond en 5 points

Le décompte est fait, la conformité vérifiée : reste le quotidien de la location elle-même. StayLabs centralise les opérations de votre location saisonnière (check-in, ménage, livret d'accueil), la bêta est en cours d'ouverture.

Sources : Code du tourisme, article L324-1-1 (Légifrance) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur (Légifrance) ; décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 (Légifrance) ; service-public.fr, fiche F33175 "Mettre en location sa résidence principale" ; economie.gouv.fr, réglementation de la location meublée de tourisme.